Αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης

Ανάγκη αναπροσαρμογής υφίσταται όταν, λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στο μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα – Άρειος Πάγος (Δ” Τμήμα) 763/2016

         Έργο του δικαστηρίου είναι η σύγκριση των ποσών του καταβαλλόμενου και του «ελεύθερου» μισθώματος, το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Σε περίπτωση διαφοράς αυτών των δύο μισθωμάτων, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει  αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής.

         Ανάγκη αναπροσαρμογής υφίσταται όταν, λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση επέλευσης ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Μετά τη διαπίστωση της ανάγκης αναπροσαρμογής, θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστάτην καλή πίστη, που έχει διαταραχθεί.

       Μεταβολή των συνθηκών.Η σύγχρονη γενική οικονομική κρίση των ετών 2009 και επόμενα δικαιολογεί την αναπροσαρμογή αν τα γεγονότα που επέφερε (σκληρά οικονομικά μέτρα μέσω των μνημονίων, αύξηση της φορολογίας, επιβολή οικονομικών βαρών στην ακίνητη περιουσία κ.λπ.), θεωρούμενα ως μη έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα, δεν στοιχειοθετούν την ε­φαρμογή του άρθρου 388 ΑΚ. Για την πληρότητα της σχετικής αγωγής υφίσταται υποχρέωση του ενάγοντος να επικαλεστεί τη συνδρομή των ειδικών συνθηκών, που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης και, σε περίπτωση αμφισβήτησης, να τις αποδείξει.

         Διαπλαστική φύση του δικαιώματος ανα­προσαρμογής κατά το άρθρο 288 ΑΚ, καθώς και της αντίστοιχης αγωγής και απόφασης.Σε περίπτωση αναπροσαρμογής με δικαστική απόφα­ση, η συμφωνία καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον και το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή, που ρυθμί­ζεται από το άρθρο 7 § 3 του π.δ. 34/1995, ενώ το απαιτούμενο από τον νόμο για την πραγματοποίη­ση αυτής έτος αρχίζει από τον χρόνο, που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής [Άρθρα 288, 388 ΑΚ· 1 § 1 περ. Α΄7§3,44 π. δ. 34/1995].